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2022年3月 北京市最新基准地价发布,时隔8年上调指导性价格

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发表时间:2022-03-21 16:24作者:大地机构


2022年3月18日,北京市政府印发《关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》(京政发〔2022〕12号),正式发布北京市出让国有建设用地使用权基准地价更新成果(2021年),本版基准地价以2021年1月1日为更新基准期日。

本版基准地价更新成果严格遵循国家规程,经样点采集、综合评估测算形成,并且更新成果听证严格按照自然资源听证规定进行,于2021年11月底由市规划自然资源委组织召开了听证会,充分听取公众意见。听证后修改完善并按程序审定后发布实施,这意味着北京的基准地价正式更新调整。

政府通过定期公布基准地价,一方面是为了方便公众查询,另一方面则是为给政府引导土地市场提供参考和依据。至今,北京市基准地价距离上次调整已超过8年。

近年来,北京经济社会快速发展,土地利用格局和地价水平发生很大变化,现发布新版基准地价,完善城市地价管理体系,指导规范土地估价行为,是顺应时势的作为。

基准地价是指在国土空间规划确定的城镇可建设用地范围内,对平均开发利用条件下,不同级别或不同均质地域的建设用地,按照商服、住宅、工业等用途分别评估,并由政府确定的,某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

基准地价是我国政府法定的公示地价之一,作为确定国有建设用地使用权出让价格审定、国有建设用地租赁租金审定、企业改制土地资产价格处置等依据之一,它可以相对稳定而明确的反映某一区域的土地收益平均水平。本次基准地价的发布,是为了进一步加强土地资产管理,完善科学的地价管理体系,规范土地市场秩序,发挥政府对土地资源的指导调控作用。

北京市前两次基准地价更新分别为2002年和2014年。通过对比北京基准地价三轮变化情况,我们能够以此窥见北京市基准地价体系以及土地价格等的演变趋势。

一、各类用地的基准地价均有不同幅度增长。

作为土地市场的指导性价格,基准地价是地价水平的客观反映。本次基准地价更新严格遵循国家规程,经样点采集、综合评估、加权平均测算形成。而最终成交地价根据市场状况决定,征地、拆迁补偿价格则是结合有关政策确定。

根据上表,可以看出2021年新基准地价价格水平较2014年基准地价有一定幅度提高,其中居住用地和工业用地地价增长幅度最大,办公用地地价增长幅度次之,商业用地地价增长幅度最小。具体从涨幅来看,商业、办公、住宅和工业用途楼面熟地价水平分别上涨19%、21%31%、23%


从新版基准地价各类用地的各级别价格来看,居住类用地依然保持较高的水平,随着级别的升高,各类用地的价格水平也依次下降。另外,一级和二级商办类用地的基准价格高于住宅类用地。

二、增设公共服务项目基准地价

2016年12月31日,国土资源部下发了《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔2016〕20号),《意见》中明确提出“市、县政府应依据当地土地取得成本、市场供需、产业政策和其他用途基准地价等,制定公共服务项目基准地价,依法评估并合理确定出让底价”。

为切实落实“七有”“五性”,本次基准地价更新结果首次制定公共服务用地基准地价,具有一定创新性。随着能源、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等项目用地有偿使用的逐步推广,把公共服务用地基准地价作为基本用途进行编制大势所趋,是土地有偿使用的客观市场需求,可以为城市更新、公共设施建设提供地价支持,促进文体、能源、环保、教育、养老及基础设施等用地的有偿使用,有利于惠民生、补齐城市短板。

其中有关参照公共服务类基准的地类以及修正系数如下表:

公共服务用地基准地价作为基本用途进行编制具有如下优点:

一是基本上解决了原来系数单一所造成的评估结果偏差较大的问题,使评估的基准地价成果更具客观性;

二是公共服务用地依据《城镇土地分等定级规程》 (GB/T 18507-2014)进行单独定级,不再简单地参照商服、住宅、工业用地的级别,针对性地从影响公共服务用地的因素来划分土地级别,更能体现该类用地本身的客观分布规律;

三是新的编制方法为公共服务用地基准地价改革提供了参考,有利于进一步完善土地有偿使用制度和基准地价成果体系。

三、新基准地价体系更新情况

本版基准地价以2021年1月1日为更新基准期日,按住宅、商业、办公、工业、公共服务五种用途,将全市土地分别划分为12个级别,并在级别内划分区片,确定地价水平,与之前相比,对于不同级别的土地划分得更细致。其中:商业用途划分307个区片,办公用途划分305个区片,住宅用途划分302个区片,工业用途划分321个区片,公共服务用地305个区片。

本轮基准地价更新贯彻房地产调控要求,稳定市场预期。坚持房子是用来住的,不是用来炒的,成果中住宅用地价格变动与城市地价动态监测结果整体趋势一致,有利于稳定市场预期。

本轮基准地价更新落实城市空间布局,划分级别区片范围。严格落实城市总体规划“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间布局,形成了由中心城向外辐射、郊区以新城为中心向外辐射,呈现“1+1+N”(一主一副多点)多中心分布的地价格局;重点对北京城市副中心、大兴国际机场、三城一区等区域进行了细化,有利于城市总体规划的实施。

本轮基准地价更新推动存量土地再利用,支撑城市有机更新。严格控制首都功能核心区、副中心基准地价最高级别价格,形成不同区域间合理地价梯度,发挥基准地价价格杠杆作用,促进非首都功能疏解和减量提质,有效支撑各区发展,有利于城市有机更新行动计划的开展。

本轮基准地价更新制定差别化地价,推动高精尖产业落地。以推进科技创新、构建高精尖产业结构为导向,优化工业研发用地用途归类和修正体系,通过差别化地价的制定,有利于推动高精尖产业落地。


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