2025年4月【大地研究】北京市第一季度房地产市场分析报告

一季度，全市房地产开发企业房屋新开工面积317.9万平方米，同比增长19.1%。其中，住宅新开工面积231.8万平方米，增长59.4%；全市房屋竣工面积195.9万平方米，同比下降4.2%其中，住宅竣工面积104.5万平方米，增长14.9%。

全市房地产开发企业本年到位资金887.6亿元，同比下降5%。其中，定金及预收款348.7亿元，下降2.7%。

一季度供应量较去年四季度明显增加，但整体供应量较去年同期仍略有不足，具体来看，1月新增供应规模约24万平，环比增加近八成；2月受春节假期影响，新增供应规模不足5万平；3月，随着市场的逐步恢复，房企供应节奏有所加快，新房供应量环比涨幅达1718%，但整体供应规模仍不及去年同期。累计来看，一季度北京商品住宅市场累计供应规模约为89万平，同比减少约11%，环比增加45%。供求关系方面，2025年一季度商品住宅市场销供比为1.34，整体成交量高于供应量。

一季度北京新房市场累计成交规模仅为122.87万平，环比下降30%，但成交量同比增加39%；分月度来看，1月成交规模环比下滑；2月，在春节假期等多重因素影响下，市场活跃度季节性下滑，成交规模降至27万平左右；3月市场热度快速回温，成交规模升至61万平，超过了去年四季度月均成交规模。

市场持续调整,主城核心区域推出了多宗优质地块,中高端改善产品入市量增加,北京楼市成交均价呈现出结构性上涨的趋势,整体来看，一季度北京新建商品住宅价格为61527元/平方米，累计价格指数同比上涨6.27%。

截至2025年3月底，北京商品住宅（不含保障房）库存量约为839万平方米，较去年同期减少13%；月度来看，伴随着供应量的下滑，住宅市场库存规模整体呈现出波动下滑的趋势，本月市场供求规模基本均衡，库存规模维持平稳。930新政后，市场平均去化速度明显加快，叠加库存规模的逐步回落，出清周期呈现出明显的下滑趋势，截止到3月去化周期降至19.7个月。

一季度北京二手房市场活跃度较高，累计成交面积398.66万㎡，成交4.36万套，同比增长31.9%。从月度趋势来看，2024年北京930楼市新政之后，北京二手房住宅网签量明显回升。2025年前两个月网签季节性回落后，3月再次冲高至1.9万套。

从统计局数据来看，2025年3月北京二手房价格环比上涨0.5%，北京二手房已连续6个月环比上涨或持平。较去年四季度相比，一季度北京二手房价格涨幅有所收窄，预计后续市场仍会延续以价换量的走势。

分区域来看，一季度朝阳区二手房成交规模较大，成交规模朝阳100.84万平，占比24.29%，居各区第一位；海淀、丰台、昌平、大兴成交规模均超30万平，成交规模居第二梯队；远郊的平谷、怀柔、延庆以及近郊的门头沟二手房市场活跃度相对较低，成交规模均不足10万平。从同比变化来看，一季度北京各区二手房成交规模同比均有所增长，其中，朝阳、海淀、东城同比增幅均超40%。

一季度二手房成交主力面积段为60-90㎡，占比31.92%，其次为90-120㎡面积段占比为22.82%，两者累计占比一半，120-160㎡、160-200㎡、200-300㎡面积段产品比上年有所上升，大面积产品为成交主力。

一季度二手房成交主力总价段为200-300万，占比37.66%，其次为400-500万占比为25.34%，400-1600万区间段比去年均有所回落，1600万以上比去年提升了0.25个百分点，刚需和高端客群为成交主力。

一季度北京商品住宅用地共推出8宗，累计供应规划建面88.01万平，同比增长14%。成交规划建面120.46万平，同比下降12%；累计成交11宗住宅地；主要集中在海淀、丰台、大兴、石景山、朝阳、昌平等7个区

一季度，北京推出并成交5宗商办用地，成交规划建面合计28.61万平，同比下降39%；从区域分布来看，通州3宗，海淀、顺义各成交1宗。

一季度，北京住宅用地整体成交楼面均价47266元/平，同比增长66%。溢价率方面，受海淀树村、朱房以及朝阳三间房高溢价地块的带动下，一季度成交溢价率10.97%，同比提升3.84个百分点。分化明显，成交的11宗地块中，4宗地块高溢价成交，同时其余7宗地块以底价成交。

2021年以来，商办用地多以底价成交，25年一季度，北京5宗商办地块均以底价，成交楼面价13336元/平方米，溢价率多以地价成交，市场持续低位运行。

华润&招商&中铁以总价91.5亿元竞得的海淀区朱房村HD00-0803-0029地块，成为2025年一季度北京成交总价最高地块；中海地产以总价75.0亿元、楼面价102347元/平竞得海淀区树村地块，成为北京一季度楼面价最高地块；一季度成交的11宗地块中，4宗地块高溢价成交，其他7宗地块均以底价成交，地块热度分化明显。

2025年第一季度，全市甲级写字楼    市场未有新项目竣工交付，市场存量维持在1,490.6万平方米

市场租赁需求基本保持平稳，单季度全市净吸纳量约为5.2万平方米 。“以价换量”策略继续在写字楼市场大行其道，导致全市平均租金持续下滑。尽管在开年阶段北京写字楼市场迎来平稳开局，但全市整体空置率水平仍处于相对高位、为19.8%，市场去化压力犹存。

2025年一季度，北京市实现消费品零售总额3458.56亿元，同比下降3.3%。从单月来看，2025年3月，北京市实现消费品零售总额1048.57亿元，同比下降9.9% 。其中餐饮收入下降3.8%，商品零售下降3.2%。本季度餐饮新增店铺占比49%，较上季度有小幅回落，小吃快餐消费仍占主流。零售方面，奢侈品类调整线下布局，关闭低效门店。

截止2025年一季度，北京市优质购物中心存量增至1,322万平方米。

一季度，全市优质购物中心平均空置率环比上升1.2个百分点至6.0%。一季度，北京零售市场迎来2个城市更新商业项目的开业，共带来21万平方米的零售面积。

同期，全市优质购物中心首层平均租金调整至每平方米每月767.8元，环比下降1.1%。

促进住房消费是2025年扩内需的关键内容，通过因城施策调减限制、税费减免、信贷扩张、保障房扩容、城中村改造、收储存量和推广“好房子”等举措，推动市场向“量稳价稳”实现止跌回稳，未来限购政策有望进一步放松，刺激需求释放。

利率进一步下调的可能性将带动房价温和上涨，货币政策宽松应该是2025年楼市的决定性变量，两会公布的GDP增速目标与财政赤字率将影响居民收入预期与购房信心，楼市中长期的稳定性仍取决于经济基本面的恢复程度。

政策托底与市场修复共同作用下，房地产市场呈现持续回稳态势，不同区域的房地产市场可能会出现分化，二季度北京市场仍将延续较高的市场活跃度，成交均价在高端项目带动下预计稳中有涨，行业逐步回归理性发展轨道。